Procjena nekretnine

Što je procjena nekretnine?

Općeniti pojam procjenjivanja moguće je definirati kao proces određivanja vrijednosti, a u slučaju kada se radi o nekretninama, preciznija definicija bila bi da je procjena vrijednosti nekretnine postupak kojim se pokušava, primjenom specifičnih metoda, dobiti vrijednost nekretnine koja je što bliže njenoj stvarnoj tržišnoj vrijednosti. Pri tome, ovisno o vrsti nekretnine, koriste se tri osnovne metode, definirane Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 78/15):

  1. Troškovna metoda
  2. Poredbena metoda
  3. Prihodovna metoda

Tržišna vrijednost nekretnine je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.

U svakodnevnom životu ljudi se procjenjivanjem nekretnina najčešće susreću u situacijama kada predaju zahtjev za neki oblik kredita koji kao zalog zahtjeva neku nekretninu, koja se tada stavlja pod hipoteku. Taj se trend pojačao u Hrvatskoj početkom 21. stoljeća, kada su poslovne banke počele s davanjem stambenih kredita za kupnju nekretnine, njenu adaptaciju ili dogradnju. Svaka od banaka uglavnom ima ugovor s jednim ili više procjenitelja ili procjenjivačkih kuća koji se tada pozivaju da izvrše procjenu.

Postupak procjene nekretnine možemo podijeliti u tri faze:

  1. Prikupljanje potrebne dokumentacije
  2. Očevid i prikupljanje podataka na terenu
  3. Izrada elaborata procjene nekretnine

Vrste nekretnina koje mogu biti predmetom procjenom vrijednosti:

  1. Stanove
  2. Kuće
  3. Uredske prostore i lokale
  4. Poslovne objekte
  5. Ugostiteljske objekte
  6. Skladišne i proizvodne pogone
  7. Građevinska zemljišta
  8. Poljoprivredna zemljišta
  9. Robne kuće
  10. Benzinske pumpe
  11. Specifične nekretnine

 

Namjena procjene nekretnina

  1. Dobivanje hipotekarnog kredita građana ili tvrtki
  2. Kod kupoprodaje nekretnina tj. pomoć prevoditelju kod odreživanja prihvatljive cijene, odnosno, pomoć kupcu kod određivanja ponudbene cijene
  3. Ostavinska dioba
  4. Oporezivanje
  5. Ovršni postupak
  6. Isplata osiguranja nakon nastalih oštećenja
  7. Revidiranje knjigovodstvene vrijednosti dugotrajne imovine u financijskim izvješćima
  8. Određivanje likvidacijskog iznosa u slučaju prisilne prodaje ili stečaja
  9. Investicijske odluke i feasibility studije
  10. Određivanje isplativosti poslovnih akvizicija
  11. Ostale poslovne transakcije

Osnovna dokumentacija potrebna za identifikaciju i procjenu nekretnine

Za stan ili poslovni prostor (etažirana cjelina):

  1. Izvod iz zemljišne knjige ili izvod iz knjige položenih ugovora
  2. nacrt prostora – neobavezno

Za kuću ili drugi samostojeći objekt:

  1. Izvod iz zemljišne knjige
  2. Kopija katastarskog plana
  3. Posjedovni list
  4. Projekt za građevinsku dozvolu, izvebdeni ili neki drugi projekt
  5. U slučaju da je objekt upisan bez uporabne dozvole potrebna je građevinska dozvola i projekt za građevinsku dozvolu

Za građevinsko zemljište:

  1. Izvod iz zemljišne knjige
  2. Kopija katastarskog plana
  3. Posjedovni list
  4. Dokaz da je parcela građevinska ( lokacijska inforamcija)

(Uvjerenje nadležnog ureda za prostorno uređenje ili lokacijska ili građevinska dozvola)

Za poljoprivredno zemljište:

  1. Izvod iz zemljišne knjige
  2. Kopija katastarskog plana
  3. Posjedovni list
Skoči do alatne trake